Sve skuplji najam ureda u Beogradu: Niska ponuda diktira nove cijene

Uroš Grujić, voditelj odjela za kapitalna ulaganja za jugoistočnu Europu u ovoj tvrtki, očekuje da će se pozitivno raspoloženje na tržištu kapitala u sektoru komercijalnih nekretnina nastaviti i u 2026. godini.

Kako kaže, nakon pandemije COVID-a uslijedio je stabilan oporavak tržišta kapitala koji još uvijek traje, a u međuvremenu se Srbija pozicionirala kao vrlo konkurentna u regiji i Europi, posebno u pogledu maloprodajnih objekata, što se tiče komercijalnih nekretnina.

Prema njegovim riječima, razlog tome je i dalje visoka stopa povrata za investitore u ovom segmentu, kao i visoka razina rasta, dok je stopa neiskorištenog prostora niska.

Naveo je da je jedna od najvećih promjena koje su obilježile tržište kapitala u Srbiji tijekom prethodnih godina bila promjena strukture investitora.

Do 2024. godine, prema podacima CBRE-a, udio stranih investitora u komercijalne nekretnine bio je između 60 i 75 posto, a kako ističe Grujić, danas je situacija obrnuta, te kapital domaćih investitora čini čak 75 posto tržišnog udjela.

Iznimka od toga je tržište industrijskih nekretnina, gdje i dalje dominira strani kapital, koncentriran u malom broju tvrtki.

Sličan je trend i u susjedstvu, pa je tijekom 2025. godine sudjelovanje međunarodnog kapitala palo ispod 45 posto u cijeloj regiji srednje i istočne Europe, dok je regionalni kapital ojačao svoju prisutnost, gdje su strani investitori bili usmjereni prvenstveno na uredske i logističke proizvode.

Jana Jovanović, voditeljica odjela za istraživanje tržišta za regiju jugoistočne Europe u CBRE-u, izjavila je da je tržište uredskih prostora u Srbiji dostiglo stabilnost, nakon razdoblja masovne gradnje.

Usporava tempo gradnje

Kako ističe, čak 50 posto postojećeg uredskog prostora u Beogradu izgrađeno je od 2016. godine, ali tempo gradnje usporava od 2024. godine.

Usporavanje tržišta uredskih prostora posljedica je rasta cijena zemljišta, viših kamatnih stopa i troškova gradnje, međutim, podaci CBRE-a pokazuju da je ovaj segment tržišta uravnotežen, s ponudom koja prati potražnju, budući da je manje od pet posto neiskorištenog uredskog prostora u Srbiji.

Jovanović navodi da se potražnja za uredskim prostorom značajno promijenila u posljednjem desetljeću, budući da je prosječna veličina iznajmljenog prostora oko 800 četvornih metara, dok postoji velika potražnja za uredima preko 1000 četvornih metara.

Prije deset i više godina, kvadratura prosječnog iznajmljenog ureda bila je desetak puta manja, no ipak, sporiji tempo povećanja ponude uredskog prostora značit će snažnu konkurenciju među zakupcima i dodatni rast najamnine, predviđa izvješće.

Drugi faktor za koji se predviđa da će utjecati na rast najma uredskog prostora jest, kako kaže Jovanović, da su ulaganja u ovu vrstu nekretnina u konkurenciji s ulaganjima u stambeni prostor.

Dugoročan povrat

Kako je precizirala, investitori u uredski prostor očekuju puno dugoročniji povrat sredstava u usporedbi sa stambenim ulaganjima, koja su u našoj zemlji uglavnom orijentirana na što raniju prodaju, što će dodatno dovesti do povećanja najma uredskog prostora, tako da ova vrsta ulaganja ostane profitabilna.

Što se tiče komercijalno-industrijskih zgrada, podaci CBRE-a pokazuju da je u Srbiji od 2023. godine u ovom segmentu izgrađeno oko 70.000 četvornih metara.

Jovanović navodi da trendovi predviđaju daljnji razvoj industrijskih nekretnina uglavnom u manjim gradovima Srbije.

Komercijalne industrijske nekretnine diljem Europe, kaže, očekuju izazove zbog poteškoća s kojima se suočava automobilska industrija, koja je glavni pokretač ovog tržišta.

Unatoč tome, istaknula je da ovaj segment u Srbiji ima veliki potencijal, budući da je prosječna cijena najma, od 4,75 eura po četvornom metru, izuzetno konkurentna.

Uroš Grujić navodi da se tržište maloprodajnih trgovina u zemlji mijenja, zbog navika mlađih generacija, ali i zbog zasićenosti potražnje za velikim trgovačkim centrima.

Retail parkovi

Iz određenih razloga, u domeni maloprodaje, sve su češći retail parkovi, koji su profitabilni čak i u manjim gradovima, ali i otporniji na ekonomske potrese.

Tijekom 2026. godine, projekcije tvrtke CBRE predviđaju da će ukupna kvadratura retail parkova u Srbiji premašiti površinu trgovačkih centara, bilježeći rast od 10 posto, sa 100.000 četvornih metara ovog tipa maloprodajnog prostora koji je trenutno u izgradnji.

Izvješće očekuje veliki skok u hotelskom sektoru, zbog izgradnje 15 hotela uoči izložbe Expo 2027, što će povećati trenutni smještajni kapacitet Beograda, koji iznosi 7.760 kreveta, za 1.500.

Grujić navodi da urbani turizam čini okosnicu ove industrije u Srbiji, dodajući da će 2025. godine više od 50 posto noćenja biti u Beogradu.

Navodi da se mijenja i struktura posjetitelja, otvaranjem luksuznih hotelskih brendova poput St. Regisa i Bristola, što je 2024. godine dovelo do povećanja prosječne cijene noćenja za 10 posto, a podaci za 2025. predviđaju sličan porast, javlja Tanjug.