Slovenija: Cijene nekretnina i dalje rastu, ali je intenzitet usporen

Ipak, cijene ostaju na visokim razinama, a prema prognozama male su šanse za značajniji pad u drugoj polovici godine.

“Prodajne cijene i dalje se kreću na visokim razinama, posebice novijih stanova s garažom na dobroj lokaciji”, komentira aktualnu situaciju na tržištu nekretnina Zoran Đukić, direktor tvrtke Stoja Trade. Prema njegovim riječima, promet nekretnina je na razini prošlogodišnjeg odnosno malo iznad, piše RTV Slovenije.

"Rast cijena stambenih nekretnina već je značajno usporen od početka 2022. godine, a od druge polovice godine praktički je stao, što znači da trenutno više nemamo rasta cijena. No, cijene su naravno premašile rekordne vrijednosti iz 2008. godine", rekao je agent za nekretnine u tvrtki ABC Alen Komić.

U najnovijem izvješću o tržištu nekretnina za 2021., objavljenom u svibnju ove godine, Geodetska uprava Republike Slovenije (Gurs) navela je da se, prema preliminarnim podacima za 2022., rast cijena stambenih nekretnina nastavio praktički svugdje. u zemlji ove godine, ali da je u Ljubljani, koja diktira trendove na slovenskom tržištu nekretnina i koju s zaostatkom prate ostali najveći gradovi, ipak pokazala prve znakove usporavanja rasta cijena.

Prošlogodišnji rekordni rast cijena pripisuje se prekomjernoj potražnji koja je "i dalje uvelike potaknuta niskim kamatama i dostupnošću kredita, au novije vrijeme i strahom od rasta inflacije", navode u izvješću objavljenom u svibnju.

Cijene stambenih nekretnina u prvom tromjesečju ove godine u odnosu na zadnje lanjsko tromjesečje porasle su za 4,1 posto, au odnosu na prvo tromjesečje prošle godine više su za 16,9 posto. Pritom su rabljeni stanovi na tromjesečnoj razini poskupjeli za 5,5 posto, a na godišnjoj razini za 19,9 posto.

Rast cijena rabljenih stanova bio je približno jednak iu ljubljanskoj općini iu ostatku Slovenije. Cijene novih stanova ipak su na tromjesečnoj razini blago pale, i to za 8,9 posto, a na godišnjoj su razini poskupjeli čak za 4,5 posto, pokazuju najnoviji podaci statističkog ureda.

Nekretnine su u osnovi zaštita od inflacije i trebale bi zadržati svoju realnu vrijednost u razdoblju visoke inflacije, kaže ekonomist Bojan Ivanc, glavni analitičar Gospodarske zbornice Slovenije (GZS). No dodaje da okolnosti, kada je gospodarsko okruženje vrlo nesigurno i kada su tržišne kamate već porasle, smanjuju potražnju za nekretninama visoke vrijednosti, posebice onima koje su namijenjene ulaganju, odnosno kupuju se s namjerom iznajmljivanja na tržištu.

Dodatni pritisak na cijenu znači i moguću promjenu u području oporezivanja nekretnina, što vlasnicima nekretnina smanjuje prinos, naglašava Ivanc. Nova Vlada najavila je povećanje porezne stope na dohodak od najma sa sadašnjih 15 posto na 25 posto, koliko je iznosila prije 2020. godine.

Đukić kaže da inflacija u osnovi pokreće kupnju nekretnina, "jer ljudi tako osiguravaju imovinu da ne izgubi vrijednost u novcu". Komić ocjenjuje da pooštravanje uvjeta kreditiranja odn povećanje kamatnih stopa i istodobno ukidanje fiksnih kamata definitivno je više utjecalo na potražnju nego na samu inflaciju, iako je, dodaje, u inflatornim uvjetima poželjno nekamo uložiti likvidna sredstva. Obojica napominju da zbog promijenjenih uvjeta zasad nije bilo promjena u potražnji na tržištu.

Ivanc smatra da će ključna okolnost koja će diktirati promjene na tržištu nekretnina biti tržište rada, odnosno kakva će biti zaposlenost i plaće, a dijelom i kretanje kamatnih stopa. "U posljednje vrijeme nije bilo puno špekulativnih kupnji nekretnina u okviru svih transakcija nekretninama. Stoga je mala vjerojatnost da će se cijena nekretnina značajnije smanjiti u razdoblju od pola godine", ocijenio je.

Najamnine su pratile rast prodajnih cijena stanova. Kratkoročni najam stanova putem platformi kao što su Airbnb i Booking, koji je zamro tijekom ograničenja putovanja zbog izbijanja covida-19, ponovno je zaživio. "U 2022. najamnine su porasle za otprilike 15 do 20 posto, pogotovo sada u razdoblju kratkoročnog najma u centru Ljubljane i okolici. Porastao je i najam preko Airbnb-a i Bookinga, što se vidi i po manjim ponudu stanova u centru Ljubljane,“ kaže Đukić.

"Naravno da su najamnine usklađene s rastom prodajnih cijena. Svaki investitor želi određeni povrat u određenom postotku, a ako je za određeni stan potrebno platiti više, onda očekuju i veće najamnine kako bi ispunili planirani povrat. ”, kazao je Komić. Također, prema njegovim nalazima, povećao se obujam kratkoročnih najmova i "priličan broj posebno lijepih nekretnina na dobrim lokacijama (u blizini centra grada) je ušao u tržište kratkoročnih najmova (Airbnb, Booking, itd.) , čime je ponuda nekretnina bila još lošija u svojoj količini i kvaliteti, a potražnja je praktički ostala ista”.

“Cijela stvar je, naravno, pridonijela tome da imamo stalni rast najamnina”, dodao je.

Kao što je spomenuto, relativno jeftini krediti tijekom labave monetarne politike Europske središnje banke (ECB) pridonijeli su velikoj potražnji za nekretninama. Od kraja proljeća rastu stambeni krediti, a ECB je u srpnju povisio i ključne kamatne stope u eurozoni. Šestomjesečni Euribor, koji je negativan od 2015., u plusu je od početka lipnja, prošli petak iznosio je 0,667 posto. List Delo je u pretposljednjem tjednu srpnja, na temelju uobičajenih uvjeta za odobravanje stambenog kredita s promjenjivom kamatom, izračunao da će oni koji su početkom svibnja podigli stambeni kredit na 20 godina sada imati šest posto veća mjesečna rata.

Još nije poznato hoće li se i u kojoj mjeri poskupljenje kredita odraziti na manju potražnju za njima. Najnoviji podaci Banke Slovenije o poslovanju banaka su za svibanj, kada je četvrti mjesec zaredom snažno porastao obujam novoodobrenih stambenih kredita, a međugodišnji rast obujma stambenih kredita iznosio je 11,7 posto. središnjoj banci, jednoj od najviših u eurozoni.