Pad broja transakcija na hrvatskom tržištu nekretnina

Na tržištu nekretnina u prvoj polovini 2025. godine, navodi se u novom Opereta Biltenu, ostvareno je 57.095 kupoprodaja za koje je Porezna uprava provela postupak utvrđivanja porezne osnovice. U odnosu na isto razdoblje prethodne godine, to predstavlja pad od 10.320 transakcija, odnosno 15 posto.

U tom razdoblju kuće bilježe pad broja transakcija od 26 posto. Stanovi i apartmani ostvarili su ukupno 11.322 transakcija, što je pad od 15 posto u odnosu na isto razdoblje 2024. godine. Prodaja građevinskih zemljišta pala je za 17 posto, dok ukupni pad transakcija u kategoriji garaža, parkirnih mjesta i garažno-parkirnih prostora iznosi 12 posto.

Nedostatna ponuda

Iako Grad Zagreb i dalje bilježi najveći broj kupoprodajnih transakcija u prvoj polovini 2025., ukupno 7.876, u odnosu na isto razdoblje prethodne godine zabilježen je pad od 20 posto ili 1.932 transakcije manje, što po riječima analitičarki Operete, upućuje na nedostatnu ponudu nekretnina.

- Na tržištu postoji znatan broj kupaca koji su spremni i kreditno sposobni za kupnju, no često ne pronalaze adekvatnu nekretninu, navodi se u analizi, autorica Jelene Kravoščanec Todorović i Martine Mataić Škugor.

Slična situacija prisutna je i u Šibensko-kninskoj županiji, uz pad transakcija za 26 posto, gdje je ponuda također ograničena, osobito u urbanim sredinama i uz obalu, što dodatno smanjuje likvidnost tržišta.

Nasuprot tome, navode iz Operete, Splitsko-dalmatinska županija, uz pad za 31 posto, Primorsko-goranska s padom od 27 posto i Istarska županija s "minusom" od 20 posto, imaju veći broj dostupnih nekretnina, no njihove visoke cijene često premašuju mogućnosti domaćih kupaca, što rezultira padom broja realiziranih kupoprodaja, unatoč i dalje prisutnoj potražnji.

Ukupno je u 16 županija zabilježen pad broja transakcija u prvoj polovini 2025., u rasponu od tri do 32 posto. S druge strane, rast je zabilježen u pet županija, pri čemu se posebno ističe Varaždinska županija s porastom za čak 28 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine.

- Nastavlja se trend preusmjeravanja interesa prema lokacijama izvan glavnih urbanih središta, gdje je moguće kupiti veće stambene površine i stvoriti kvalitetnije uvjete za život. Varaždin se pritom izdvaja kao sveučilišni centar s odličnom prometnom povezanošću s većim gradovima u zemlji i inozemstvu, istaknuto je.

U Varaždinskoj županiji u prvih šest mjeseci ove godine tako je realizirano 3.735 kupoprodaja, u odnosu na 2.912 prodanih nekretnina u istom razdoblju lani.

Kako zaključuju iz Operete, tržište nekretnina u prvoj polovici 2025. pokazuje znakove usporavanja, ne zbog manjka interesa, već zbog sve izraženije dileme kod kupaca.

- Kupci sve promišljenije donose odluke, ali interes za kvalitetnim nekretninama i dalje postoji, što upućuje na to da tržište ne stagnira, već traži novu ravnotežu između cijene, ponude i stvarnih potreba, ocjenjuju.

Kvadrat stana u Zagrebu u godinu dana poskupio u prosjeku za 16 posto

Iznijeli su i analizu realiziranih kupoprodajnih cijena stanova u Zagrebu, isključivo starogradnje, kojom je utvrđeno da je u prvoj polovici 2025. prosječna cijena stambenih kvadrata na godišnjoj razini porasla za 446 eura ili 16 posto. Kvadrat je tako stajao u prosjeku 3.166 eura, u odnosu na 2.720 eura u prvoj polovici 2024. godine.

Pritom, razlika između tražene i realizirane cijene iznosi četiri posto, a prosječno vrijeme prodaje stana u Zagrebu iznosi 3,7 mjeseci.

S udjelom u prodaji od 18 posto, najtraženiji kvart u Zagrebu je Trešnjevka sjever. Slijedi Trešnjevka jug s 12 posto, Novi Zagreb - istok i Centar imaju jednak udio u prodaji od po 10 posto, a slijedi Trnje s devet posto.

Stambene nekretnine u Zagrebu više se kupovale kreditima no vlastitim sredstvima

Analiza je između ostalog pokazala i da su, u odnosu na isto razdoblje prošle godine, kada je u kupoprodajama prevladavalo plaćanje vlastitim sredstvima, na način financiranja kupnje stanova u Zagrebu snažan utjecaj imale HNB-ove postrožene mjere kreditiranja, koje su stupile na snagu 1. srpnja.

Akcijski uvjeti banaka, navode iz Operete, potaknuli su klijente na bržu odluku o kupnji nekretnine kako bi iskoristili niže kamatne stope i blaže kriterije za utvrđivanje kreditne sposobnosti.

Tako je 56 posto nekretnina kupljeno putem kredita, a 44 posto gotovinom.

Kupnje s investicijskom namjerom i dalje predvode tržište, s udjelom od 22 posto, što potvrđuje da građani nekretnine i dalje percipiraju kao siguran oblik ulaganja, osobito u uvjetima inflacije i nesigurnosti drugih oblika štednje, kažu iz Operete. Napominju i da su povoljniji uvjeti kreditiranja, koji su bili dostupni prije stupanja na snagu strožih mjera HNB-a, potaknuli interes za kupnju nekretnina ne samo u investicijske svrhe, već i među građanima koji kupuju svoju prvu nekretninu.

Kada je riječ o starosnoj dobi kupca, povoljniji uvjeti kreditiranja i mjera povrata poreza za kupnju prve stambene nekretnine za mlade do 45 godina značajno su utjecali na povećanje aktivnosti kupaca u dobi od 30 do 40 godina, čiji je udio porastao za devet postotnih bodova u odnosu na isto razdoblje prošle godine, pa je tako njihov udio dosegnuo 39 posto, stoji u analizi.