Njemački izračun: Isplati li se uopće kupovina nekretnina?

Što se tiče preferencija samih građana, one su jasne. Sudeći po istraživanjima javnog mnijenja, oko tri četvrtine podstanara, odnosno unajmitelja nekretnina, htjelo bi najradije stanovati u svojoj kući, u svom stanu, piše Deutsche Welle.

Iza toga se kriju financijski razlozi, ali i motivi poput sigurnosti ili slobode kreiranja vlastitog stambenog prostora. U jednoj anketi Instituta njemačke privrede (IW), Instituta za demoskopiju Allensbach i tvrtke Consult GmbH, provedenoj po nalogu Sparda banaka, ispitano je više od 1000 osoba – i većina je bila mišljenja da se kupovina nekretnine isplati.

Važnu ulogu po pitanju (moguće) kupovine nekretnina kod mnogih ljudi igra pitanje mirovinskog osiguranja, odnosno osiguranja standarda života u trećoj dobi. Kako bi se i nakon odlaska u mirovinu zadržala kvaliteta života, privatno mirovinsko osiguranje igra sve veću, sve važniju ulogu uz ono državno.

Zakonski definirana starosna (državna) mirovina je znatno manja od posljednje plaće isplaćene tijekom radnog vijeka. U ovom trenutku prosječna mirovina iznosi oko 50% prosječnog prihoda u Njemačkoj. Onima koji se sami žele dodatno osigurati za stare dane na raspolaganju su razni instrumenti, na primjer fondovi – ili vlastita nekretnina. Kalkulacija je jasna: za život u vlastita četiri zida u starosti se ne mora plaćati stanarina.

Mnogi se unajmitelji stoga nalaze pred pitanjem: je li možda pametnije novac koji se plaća za unajmljivanje stambenog prostora investirati u otplaćivanje kredita kojim se nekretninu kupi? I to u skladu s motom: „Radije ću otplaćivati svaki mjesec 1.000 eura za kredit, nego da svaki mjesec mom iznajmljivaču uplatim po 1.000 – i na koncu ništa od toga nemam". No, je li ta računica točna?

Jedna studija istraživačkog instituta Empirica iz 2022. godine pozabavila se ovom temom. Htjelo se, naime, saznati tko je u boljoj situaciji u trenutku odlaska u mirovinu: unajmitelji ili vlasnici nekretnina? Rezultat istraživanja građana u starosnoj dobi od 50 do 59 godina s neto primanjima između 1700 i 2300 eura bio je prilično jasan. Vlasnici su imali više od pet puta veću neto imovinu od unajmitelja. Podstanari su raspolagali neto imovinom „teškom" 36.000 eura, a vlasnici su raspolagali imovinom vrijednom prosječno 190.000 eura.

Osim toga, vlasnici kuća ili stanova su bili u prednosti i po pitanju novčane imovine, znači svote novca koja se nalazi na bankovnom računu, a ne samo imovine u obliku nekretnina. Vlasnici nekretnina s otprilike istim primanjima raspolagali su novčanim iznosima od oko 52.000 eura, a unajmitelji „samo" 31.000 eura.

Takve se podatke treba konzumirati s oprezom, zato što se odnose samo na one slučajeve u kojima je kupovina nekretnine i otplata kredita bio uspješan projekt, ili zato što u toj računici nema puno drugih faktora. Ipak se može reći da je razlog zbog kojeg vlasnici nekretnina u starim danima često raspolažu većom imovinom upravo činjenica da otplata kredita zahtijeva znatnu dozu discipline. Kod kredita kojima se financira kupovinu nekretnine radi se dakle o nekoj vrsti pozitivne „prisile" na štednju.

Strah da bi banka mogla prisvojiti svježe kupljenju ili izgrađenu nekretninu je velika motivacija ljudima da „uštede" dovoljno novca kako bi mogli otplatiti kredit. Vlasnici nekretnina svaki mjesec moraju svojoj banci uplatiti mjesečnu ratu. Zato su vlasnici spremni na odricanja, zato oni više paze na svoje izdatke. I to se onda manifestira na koncu i po pitanju razlike oko imovine koju oni posjeduju – u odnosu na unajmitelje.

Doduše, i unajmitelji moraju svaki mjesec svojim iznajmiteljima platiti stanarinu. Ali u pravilu plaćanje stanarine ne podrazumijeva da moraju ići do granica svojih financijskih mogućnosti, kako bi što je prije moguće (a najkasnije do odlaska u mirovinu) otplatili kredit – kao što to rade vlasnici nekretnina. A oni mogu, ako naravno imaju na raspolaganju i malo viška novca, povremeno banci transferirati i dodatne svote, odnosno rate kako bi tako reducirali svoj dug, piše DW.

Za razliku od vlasnika, unajmitelji prihode kojima slobodno raspolažu (osim onoga što plaćaju za stanarinu i pokrivanje troškova života) mogu investirati na tržišta kapitala. Ali samo su rijetki baš tako disciplinirani. Taj fenomen je poznat i kao „lifestyle-inflacija" ili „lifestyle-creep": zarađuje se doduše više, teoretski bi se novac mogao štedjeti ili ulagati na tržištu kapitala – ali umjesto toga novac se jednostavno (po)troši. Unajmitelji si mogu priuštiti više stvari, ali u konačnici raspolažu manjom imovinom.

Vlasnici, dakle, pod stare dane mogu raspolagati većom imovinom nego unajmitelji nekretnina. No, mjesečnu ratu za kredit ne može se tek tako usporediti s mjesečnom stanarinom. Jer bi to značilo da se mjesečno financijsko opterećenje unajmitelja izjednačava s mjesečnim opterećenjem vlasnika nekretnina. To nije korektna računica. A da bi računica bila korektna, moralo bi se u jednadžbu ubaciti sve troškove vlasnika nekretnina.

Unajmitelji plaćaju mjesečnu stanarinu, novac koji ne mogu „oploditi" kako bi rasla njihova imovina, ali s druge strane oni ne ulaze u nikakav rizik, objašnjava Niels Nauhauser iz Centrale za zaštitu potrošača u saveznoj zemlji Baden-Württemberg u izjavi za ARD. Kad se nešto pokvari u iznajmljenoj nekretnini, kad se nešto treba sanirati ili održavati, te troškove ne pokrivaju unajmitelji – već vlasnici nekretnine. A vlasnici moraju kalkulirati na duži rok, to znači da moraju kalkulirati i s time „da je kompletan stambeni objekt, recimo za 50 godina, propao", napominje Nauhauser.

Kako bi se održala vrijednost vlastite nekretnine, mora se voditi računa o tome da se uz mjesečnu ratu za otplatu kredita na stranu stavi i određena svota novca koju se namjerava iskoristiti za sanaciju ili održavanje objekta. Nauhauser tu računa s iznosom od oko dva posto vrijednosti objekta godišnje. Ako neka nekretnina vrijedi recimo 400.000 eura, to bi onda bilo oko 8.000 eura godišnje – ili 670 eura mjesečno. Neke druge kalkulacije se orijentiraju prema drugim podacima, na primjer prema broju kvadrata ili starosti objekta.

Nekretnina je u načelu dobra ideja kao instrument za osiguranje standarda u mirovini, ako postoje pretpostavke za kupovinu – na primjer dovoljno vlastitog kapitala, kaže financijski stručnjak Gerd Kommer za ARD: „To je dobar oblik mirovinskog osiguranja, ali ne mora biti najbolji oblik, a sigurno nije jedini dobar."

I Niels Nauhauser iz Centrale za zaštitu potrošača naglašava da nekretnina može biti rentabilan način osiguranja standarda u starosti, ali da to ne mora nužno biti. Kada se gleda na duži rok, postoji i puno drugih vrsta ulaganja koja su isplativija od nekretnina, kaže on.

Osim mirovinskog osiguranja, ljudima je po pitanju kupovine vlastite nekretnine važan i aspekt sigurnosti. Vlasnici kuća ili stanova ne moraju se brinuti da će iznajmitelj raskinuti ugovor zbog toga što je taj stambeni prostor potreban njemu ili članovima njegove obitelji. Udruženje njemačkih unajmitelja procjenjuje da se pod tim izgovorom godišnje unajmiteljima otkaže ugovor o najmu za oko 80.000 stanova. Službeni podaci ne postoje.

No, to je ipak relativno mali broj, pogotovo kada se sjetimo da u Njemačkoj postoji više od 40 milijuna stanova. Dakle, vjerojatnost da će nekome biti otkazan ugovor o najmu stambenog prostora iznosi manje od 1%. Ali rizik postoji, i to kontinuirano.