HUP: Hrvatskoj ne nedostaje zemljišta, nego lokacija spremnih za investicije

Investicije u dugotrajnu imovinu stagnirale su na 5,4 milijarde eura, mala poduzeća smanjila su ulaganja za 11,2 posto, a u prvoj polovici ove godine, izuzme li se građevinarstvo, rast investicija bio je marginalan.

Istodobno, Hrvatska se suočava s razvojnim paradoksom. Između 2023. i 2025. medijalni dohodak, mjeren prema standardu kupovne moći, porastao je sa 68 na 87 posto prosjeka Europske unije, dok je produktivnost po satu rada pala sa 67 na 65 posto europskog prosjeka.

Na taj nesrazmjer upozoravaju Ivan Odrčić i Hrvoje Stojić iz Hrvatske udruge poslodavaca (HUP) u najnovijem tjednom izvješću, u kojem analiziraju prepreke novim ulaganjima. Rast plaća, transferi stanovništvu, javna potrošnja i europski fondovi podižu životni standard, ali mogu stvoriti dojam da je blagostanje moguće održavati bez novih investicija koje povećavaju produktivnost.

Zemljišta ima, ali nije spremno za investicije

Hrvatskoj, smatraju u HUP-u, ne nedostaje zemljišta, nego lokacija spremnih za investicije. Za ulagače nije presudno samo postoji li slobodno zemljište, nego mogu li u predvidivim rokovima i uz poznate troškove riješiti vlasničke odnose, ishoditi dozvole i osigurati priključke na infrastrukturu.

Hrvatska raspolaže znatnim prostornim potencijalom, na što upućuje i oko 370 tisuća hektara poljoprivrednog zemljišta u državnom vlasništvu, od kojeg je velik dio neiskorišten, iako nije namijenjen poslovnim zonama.

Prema istraživanju Svjetske banke B-READY Croatia 2024, samo osam posto hrvatskih poduzeća pristup zemljištu navodi kao prepreku poslovanju, pri čemu se taj udio kreće od četiri posto u Zagrebu do 12 posto u Panonskoj Hrvatskoj.

Puno su veći problem administrativne procedure i velike razlike u primjeni istih nacionalnih propisa među hrvatskim gradovima. Tako ishođenje građevinske dozvole u Varaždinu traje 120 dana, a u Splitu 345 dana. Na priključak na vodovodnu mrežu u Osijeku čeka se 31 dan, a u Zagrebu 95 dana. Prijenos vlasništva nad nekretninom u Osijeku traje osam dana, a u Splitu čak 60 dana.

Neizvjesnost oko toga hoće li se i kada projekt realizirati ima konkretnu financijsku cijenu. Odgađa ostvarivanje prihoda, produljuje razdoblje financiranja, povećava troškove kamata i u konačnici može ugroziti isplativost investicije.

Hrvatska plaća cijenu nepovjerenja

Dodatna prepreka ulaganjima sve je izraženiji otpor lokalnih zajednica izgradnji tvornica, logističkih centara, hotela i energetskih postrojenja.

U HUP-u ističu da protivljenje građana investicijama nije nužno posljedica nerazumijevanja njihovih gospodarskih koristi. Dok se koristi od ulaganja očituju u nacionalnim ekonomskim pokazateljima ili prihodima investitora, lokalno stanovništvo izravno je izloženo povećanom prometu, buci, promjenama krajolika i okolišnim rizicima.

Nepovjerenje dodatno produbljuju institucionalni propusti, poput slučajeva ilegalnog odlaganja desetaka tisuća tona otpada unatoč postojećim propisima. Zbog toga Hrvatska, smatraju u HUP-u, plaća svojevrsnu 'premiju nepovjerenja', odnosno posljedice institucionalnih propusta snose i odgovorni investitori s kvalitetnim projektima, urednom dokumentacijom i suvremenim tehnologijama.

Slobodno samo jedan posto industrijskih i logističkih prostora

Nedostatak pripremljenih lokacija posebno je izražen u industriji i logistici. U drugom tromjesečju 2026. stopa nepopunjenosti suvremenih industrijskih i logističkih prostora u Hrvatskoj iznosila je samo jedan posto.

Istodobno je udio industrije u bruto dodanoj vrijednosti hrvatskoga gospodarstva pao s 18,5 posto u 2019. na 14,9 posto u 2025., dok europski prosjek iznosi 19,2 posto. Zaposlenost u prerađivačkoj industriji u prvih devet mjeseci ove godine smanjena je za 4,8 posto, nakon prošlogodišnjeg pada od 1,4 posto.

Zbog sve veće automatizacije i elektrifikacije dostupnost električne energije postaje jedan od ključnih kriterija pri odabiru lokacija za logističke centre. Prema ovogodišnjem europskom istraživanju CBRE-a, više od 44 posto velikih korisnika logističkih prostora dostupnost električne energije svrstava među glavne kriterije za odabir lokacije, što je više nego dvostruko u odnosu na prije četiri godine.

Energetska mreža postaje usko grlo

Kapacitet elektroenergetske mreže još je veća prepreka ulaganjima u energetiku. Hrvatski operator prijenosnog sustava (HOPS) evidentirao je zahtjeve za priključenje solarnih elektrana i vjetroelektrana ukupne snage 9,25 gigavata, dok 16 elektrana ukupne snage 862,5 megavata već ima sklopljene ugovore o priključenju.

Proizvodnja solarne energije u prvoj polovici godine porasla je za 42,5 posto, a instalirana snaga solarnih elektrana premašila je 1,5 gigavata. Unatoč tome, neto uvoz električne energije pokrivao je 10,3 posto domaće potrošnje, a tijekom ljeta čak 26,3 posto.

HUP stoga predlaže izradu javno dostupne karte kapaciteta elektroenergetske mreže i skraćivanje prosječnog trajanja postupaka priključenja za najmanje 50 posto.

Slične prostorne i infrastrukturne prepreke postoje i pri razvoju digitalnih mreža, baznih stanica i podatkovnih centara. HUP predlaže dodatnih do 300 milijuna eura za razvoj širokopojasnog interneta u ruralnim područjima te vaučere za priključivanje na optičku mrežu.

Dodatni izazov za privlačenje investicija u podatkovne centre jest cijena električne energije. Velika hrvatska poduzeća u prvoj polovici 2026. električnu su energiju plaćala 20,5 posto više od prosjeka EU-a.

U planu više od šest tisuća novih hotelskih soba

Administrativna kašnjenja i neriješeni vlasnički odnosi posebno su skupi i u hotelskom sektoru. U iduće tri godine u Hrvatskoj je planirano 6155 novih hotelskih soba, od kojih 2794 u hotelima s pet zvjezdica i 3361 u hotelima s četiri zvjezdice. Prosječna investicija iznosi 235 tisuća eura po smještajnoj jedinici, što je drugi najviši iznos u regiji i znatno više od regionalnog prosjeka od 157 tisuća eura.

U HUP-u smatraju da bi pri odlučivanju o namjeni zemljišta trebalo uzeti u obzir dodanu vrijednost, broj cjelogodišnjih radnih mjesta i doprinos lokalnom gospodarstvu.

Hotel koji posluje veći dio godine, zapošljava lokalno stanovništvo i surađuje s lokalnim dobavljačima stvara drukčiju ekonomsku vrijednost od smještajnih kapaciteta koji se koriste tek nekoliko tjedana u sezoni.

Odbijanje investicije, upozoravaju, ne znači nužno očuvanje prostora jer i apartmanizacija te stambena i raspršena izgradnja troše zemljište i opterećuju infrastrukturu.

HUP traži digitalnu kartu investicijskih lokacija

Kako bi se smanjila neizvjesnost za ulagače, HUP predlaže izradu javne digitalne karte investicijske spremnosti poslovnih zona, koja bi sadržavala informacije o raspoloživom zemljištu, vlasničkim odnosima, prostornim planovima, kapacitetima infrastrukture, lokalnim naknadama, okolišnim ograničenjima, dostupnosti radne snage i stvarnim rokovima ishođenja dozvola.

Poslodavci se zalažu i za jedinstveno mjesto za odobravanje investicija, jednokratnu dostavu podataka te javno praćenje rokova. Za projekte obnovljivih izvora energije predlažu maksimalni rok od 30 dana za potvrdu potpunosti zahtjeva.

Pritom naglašavaju da ubrzavanje procedura ne mora značiti slabljenje okolišne zaštite. Profesionalan, neovisan i transparentan nadzor trebao bi omogućiti pravodobno odobravanje kvalitetnih projekata, ali i zaustavljanje onih koji ne zadovoljavaju propisane standarde.

Daljnje usporavanje investicija u 2027.

Prema aktualnim prognozama HUP-a, hrvatsko gospodarstvo ove će godine porasti za 2,5 posto, a sljedeće za 2,4 posto. Rast investicija usporit će s ovogodišnjih četiri na 2,6 posto u 2027., dok će rast osobne potrošnje usporiti s 2,6 na 2,4 posto.

Prosječna inflacija, mjerena harmoniziranim indeksom potrošačkih cijena, ove bi godine trebala iznositi pet posto, a sljedeće 2,8 posto. Istodobno se očekuje usporavanje nominalnog rasta bruto plaća sa sedam na 4,7 posto te rast zaposlenosti od 0,7 posto u obje godine.

Stopa nezaposlenosti trebala bi se u 2027. smanjiti na 4,6 posto, proračunski deficit na 2,8 posto BDP-a, a udio javnog duga na 53,8 posto BDP-a. HUP očekuje i ubrzavanje rasta izvoza robe i usluga s 2,6 na 3,1 posto, dok bi uvoz trebao porasti za 3,3 posto. Deficit tekućeg računa platne bilance trebao bi se smanjiti na 1,6 posto BDP-a.

Za europodručje HUP prognozira gospodarski rast od 0,6 posto ove i jedan posto sljedeće godine, uz smanjenje inflacije s 3,3 na 2,1 posto.