Pouke iz Dubaija za hrvatske ulagače

Za dio hrvatskih građana koji su posljednjih godina ulagali u kupovinu stanova u Dubaiju, aktualni događaji predstavljaju ozbiljan podsjetnik na osnovno investicijsko pravilo: diverzifikacija nije opcija, nego nužnost.

Posljednjih nekoliko godina kupnja nekretnina u Dubaiju agresivno se promovirala i na hrvatskom tržištu kao prilika za visoke prinose, porezne pogodnosti i “sigurno utočište” za kapital. No, podaci pokazuju da svako tržište nekretnina ima vlastite cikluse i rizike.

Prema UBS Global Real Estate Bubble Indexu, rizik od balona na tržištu nekretnina u Dubaiju raste drugu godinu zaredom. Cijene su u posljednja četiri tromjesečja porasle oko 11 % te su se vratile na razine iz 2014. godine. Istodobno, rast cijena počeo je nadmašivati rast najamnina i prihoda kućanstava, što upućuje na to da tržište sve više pokreće investicijska potražnja, a ne realne stambene potrebe1.

Fitch Ratings predviđa korekciju cijena od 10 do 15 % u razdoblju 2025.–2027. Ključni razlog je snažan rast ponude. U 2026. godini očekuje se dovršetak više od 120.000 novih stambenih jedinica, što je približno dvostruko više nego u prethodnim godinama. U razdoblju 2025.–2027. ukupna ponuda trebala bi porasti oko 16 %, dok se rast stanovništva procjenjuje na oko 5 %2. Takav nerazmjer može dodatno pritisnuti cijene i smanjiti prinose od najma.

“Nekretnine su po svojoj prirodi nelikvidne. Ako polovicu životne ušteđevine vežete uz jedan stan u inozemstvu, preuzimate koncentracijski rizik koji je teško opravdati. Jedna lokalna kriza, regulatorna promjena ili geopolitički incident mogu izravno pogoditi vrijednost vaše imovine. To nije teorija, to je realnost tržišta”, kaže Emilio Gučec, analitičar u Finaxu.

Prema podacima HNB-a, imovina hrvatskih kućanstava i dalje je snažno koncentrirana u nekretninama i depozitima. Takva struktura znači da velik dio građana već ima značajnu izloženost domaćem tržištu nekretnina. Dodatno usmjeravanje kapitala u jednu inozemnu lokaciju povećava ukupni rizik portfelja.

“Ulaganje nije natjecanje u traženju najegzotičnije destinacije, nego disciplina upravljanja rizikom. Kada tržište pokreće euforija i marketing, a ne fundamentalni pokazatelji poput rasta prihoda i realne potražnje, investitor mora biti posebno oprezan. Povijest nas uči da se baloni ne prepoznaju po lijepim brošurama, nego po neravnoteži ponude i potražnje”, dodaje Gučec.

Stručnjaci ističu da održiva investicijska strategija počiva na širokoj globalnoj diverzifikaciji i sustavnom, redovitom ulaganju. Instrumenti poput globalno diverzificiranih indeksnih ETF-ova omogućuju raspodjelu rizika između različitih regija, sektora i gospodarstava, čime se smanjuje ovisnost o jednoj lokaciji ili jednoj klasi imovine.

“Temeljna načela ulaganja nisu izmišljena za razdoblja rasta, nego za trenutke neizvjesnosti. Diverzifikacija je obrambeni mehanizam. Tko se kladi na jednu kartu, mora biti spreman prihvatiti i puni teret tog rizika”, zaključuje Gučec.