Koliko danas košta renovacija stana? Evo na što morate paziti

I dok je tržište novogradnje na neki način ovisno o tempu kojim novi “kvadrati” dolaze na tržište, itekako je aktivno tržište rabljenih stanova ili tzv. starogradnje.

Sve veće razlike

Za kupce starogradnje neizbježna je tema i cijena adaptacije nekretnine koju su kupili. Tako kupnja starog stana danas za velik broj građana više ne znači samo trošak same nekretnine, nego i ozbiljnu investiciju u njezinu temeljitu obnovu. Kod većine starijih stanova potrebno je računati na sveobuhvatnu adaptaciju koja uključuje izmjenu instalacija, podova, stolarije, kupaonica i kuhinje, što ukupni trošak kupnje značajno povećava.

Razlike između hrvatskih gradova pritom postaju sve izraženije, a matematika stanovanja postaje sve složenija. Dok je u Zagrebu i Splitu kupnja starog stana postala gotovo nedostižna bez dugoročnog kreditnog opterećenja, u nekim drugim gradovima poput Osijeka ili Rijeke situacija je ipak nešto pristupačnija, iako su tržišni trendovi posvuda slični.

Skriveni troškovi

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječna neto plaća u Gradu Zagrebu iznosi oko 1700 eura, u Primorsko-goranskoj županiji oko 1500 eura, Splitsko-dalmatinskoj oko 1430 eura, dok je u Osječko-baranjskoj županiji oko 1410 eura. No, cijene stambenih kvadrata rastu znatno brže od plaća zbog čega i pada priuštivost.

Prosječna cijena starijeg stana u Zagrebu kreće se između 3000 i 3500 eura po kvadratu, što znači da stan od 60 kvadrata često prelazi vrijednost od 200 tisuća eura prije ikakvih radova. U Splitu su cijene još više te se stanovi na boljim lokacijama prodaju i za više od 4000 eura po kvadratu. Rijeka se kreće između 2500 i 3000 eura, dok se u Osijeku stariji stanovi mogu pronaći po cijenama između 1800 i 2300 eura.

Kupnjom stana troškovi zapravo tek počinju, a prema okvirnim tržišnim procjenama i podacima platforme Emajstor, osnovna renovacija stana danas se kreće između 400 i 600 eura po četvornom metru. Kompletna adaptacija koja uključuje nove instalacije, podove, kupaonicu, kuhinju i stolariju najčešće iznosi između 700 i 1500 eura po kvadratu, ovisno o stanju nekretnine i kvaliteti materijala.

Prema podacima dostupnima na platformi Emajstor, koja prati prosječne cijene građevinskih i obrtničkih radova na hrvatskom tržištu, adaptacija stana od 60 četvornih metara danas tako vrlo lako može dosegnuti iznos između 45 tisuća i 70 tisuća eura, a kod zahtjevnijih zahvata i znatno više. Ovakvi izdaci često su šok za kupce koji su iscrpili svoje financijske kapacitete samom kupnjom stana.

Ako uzmemo primjer stana od 60 četvornih metara i pretpostavimo srednji trošak renovacije od 60 tisuća eura, ukupna investicija postaje znatno veća. U Zagrebu bi kupnja po cijeni od 3250 eura po kvadratu uz renovaciju stajala 255 tisuća eura, što odgovara vrijednosti od 150 prosječnih zagrebačkih mjesečnih plaća. U Splitu ukupna investicija doseže oko 300 tisuća eura, što odgovara iznosu od 210 prosječne mjesečne plaće u županiji. U Rijeci ukupni trošak raste na 225 tisuća eura, što odgovara 150 prosječnih plaća, dok je u Osijeku ukupna investicija oko 183 tisuće eura, odnosno oko 129 prosječnih mjesečnih plaća.

Drugim riječima, čak i kada bi prosječan građanin cijelu plaću mogao izdvajati isključivo za kupnju i obnovu stana, za takvu bi investiciju u Zagrebu morao raditi više od 12 godina, a u Splitu gotovo 20 godina.

Trošak adaptacije

Podaci pokazuju da trošak adaptacije danas čini između 20 i 35 posto ukupne investicije, a u starijim zgradama taj udio može biti i viši zbog nepredviđenih statičkih ili instalacijskih problema. Stariji stanovi zato više nisu automatski povoljnija alternativa novogradnji jer ukupni trošak dolazi opasno blizu cijenama novih stanova. Dodatni izazov predstavljaju i zahtjevi za energetskom učinkovitošću; suvremeni standardi traže kvalitetniju izolaciju i modernije sustave grijanja, što dodatno poskupljuje proces, ali se dugoročno isplati kroz manje režijske troškove.

Stručnjaci stoga upozoravaju da je prije kupnje potrebno detaljno procijeniti stanje nekretnine i predvidjeti barem 15 posto dodatnog budžeta za nepredviđene radove koji se često pojave nakon početka adaptacije. U uvjetima kontinuiranog rasta cijena radova i materijala, renovacija više nije samo estetsko pitanje, nego ključni financijski faktor koji određuje isplativost ukupne investicije.