Koji su pokretači hrvatskog građevinskog sektora?

Povijesno gledano, hrvatski građevinski sektor uvijek je igrao značajnu ulogu i kao pokretač rasta BDP-a i kao pokretač drugih gospodarskih aktivnosti, poput infrastrukturnih projekata, turizma, ureda i drugih objekata koji se oslanjaju na snažnu građevinsku industriju. Sektor je dosegao vrhunac prije financijske krize 2008. i od tada se polako oporavlja. Međutim, značajno je ubrzao od razdoblja pandemije.

Trenutačno hrvatski građevinski sektor čini približno 6,5% BDP-a zemlje na temelju podataka iz prva tri kvartala 2024., što ga stavlja rame uz rame s razinama prije 2008. Ovaj rast može se pripisati snažnom investicijskom ciklusu koji je pokrenula hrvatska vlada, potpomognut financiranjem EU-a, naporima na obnovi nakon potresa i žarkom tržištu nekretnina u Hrvatskoj, kako stambenih tako i poslovnih.

Promatrajući godišnje stope rasta obujma građevinskih radova, značajan je skok početkom 2024. godine. Ukupna građevinska aktivnost porasla je za gotovo 20% u odnosu na isto razdoblje prethodne godine.

Ovakav rast obujma građevinskih radova prvenstveno se pripisuje snažnom porastu visokogradnje koja je u prvih jedanaest mjeseci 2024. godine porasla za više od 20% u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Projekti niskogradnje također su doživjeli značajan porast, preokrenuvši usporavanje zabilježeno 2022. i 2023. godine.

S povećanjem obujma građevinskih radova porasla je i vrijednost izvedenih građevinskih projekata, iako s malim zakašnjenjem. Umjereni rast zabilježen je do 2022. godine, kada je završetak infrastrukturnih projekata započetih prethodnih godina počeo značajno pridonositi ukupnoj vrijednosti. Značajno je da je 2023. doživio značajan porast od 31% u vrijednosti dovršenih građevinskih radova u usporedbi s 2022., s CAGR-om od 11,6% za razdoblje između 2015. i 2023. Za prva tri kvartala 2024. vrijednost dovršenih radova porasla je nešto iznad povijesni CAGR, na 12%, u usporedbi s istim razdobljem 2023.

Također treba uzeti u obzir nekoliko drugih pokazatelja. Prije svega broj izdanih građevinskih dozvola, koji je naglo porastao krajem 2022. i početkom 2023. U 2015. godini ukupno je izdano 6.328 dozvola, da bi se u 2023. godini povećalo na 11.564, au 2024. godini 10.865, uz mjesec dana. preostalo prijaviti. To sugerira da se u narednom razdoblju očekuje značajna građevinska aktivnost, barem u kratkom roku. Proporcionalno je porasla i očekivana vrijednost ovih građevinskih radova, s 2.769 milijuna eura u 2015. godini na 7.015 milijuna eura u 2023. godini. Za prvih 11 mjeseci 2024. očekivana vrijednost radova dosegnula je 6.356 milijuna eura.

Imajući sve ovo na umu, koji su ključni pokretači ovog rasta?

Prvo, gledajući ponudu u jednadžbi, hrvatski građevinski sektor dugo se suočava s izazovima vezanima uz manjak radnika, prvenstveno zbog pritisaka na plaće iz zemalja s višim plaćama poput Austrije i Njemačke, kao i neusklađenosti između obrazovanja i radne snage potrebe tržišta. No, barem kratkoročno, ovo je pitanje ublaženo uvozom stranih radnika.

Drugo, od pandemije materijalni su troškovi porasli zbog inflatornih pritisaka potaknutih povećanim javnim rashodima, prekidima opskrbnog lanca, geopolitičkim sukobima i drugim čimbenicima. Da bismo kvantificirali ovaj utjecaj, troškovi izgradnje po kvadratnom metru porasli su za samo 10% između Q1 2015 i Q1 2020. Međutim, od Q1 2020 do Q3 2023, ti su troškovi porasli za 58%.

S druge strane, sve veća potražnja također je odigrala značajnu ulogu. Ta je potražnja potaknuta potrebom za obnovom nakon potresa, izgradnjom i održavanjem infrastrukture, novim turističkim nekretninama, poslovnim zgradama i, naravno, novim stambenim zgradama.

Ono što treba uzeti u obzir u kontekstu hrvatskih stambenih zgrada je da se one ne promatraju samo kao osnovna namjena – stanovanje – već i kao oblik ulaganja. Taj je trend evidentan i kod domaćih i kod stranih investitora.

Kao što je vidljivo iz grafikona, to je dovelo do rasta prosječne cijene kvadrata u promatranom razdoblju od 57%, ali se ta brojka odnosi na cijelu Republiku Hrvatsku. Samo za Zagreb povećanje je premašilo 70%, a sa sličnim su izazovima i drugi turistički atraktivni gradovi.

Zaključno, očekuje se da će se rast troškova materijala i rada te snažna potražnja za nekretninama nastaviti, iako sporijim tempom u nadolazećim godinama. Međutim, kako bi se riješili problemi na tržištu nekretnina, posebice pristupačnost za mlade ljude koji žele kupiti stanove, potrebne su strukturne promjene. Te se promjene moraju fokusirati na područja kao što su građevinarstvo, urbanizam, promet, porezna politika i druga srodna područja koja se trenutno često zanemaruju ili im se pristupa s populističkim namjerama.