Zašto nema kupca za Geneks kulu?

Sa dve milijarde dinara koliko je početna cena bila maja prošle godine stiglo se do 834 miliona dinara i veliko je pitanje da li će 15.000 kvadratnih metara poslovnog prostora plus hiljade kvadrata garažnog i za ovu cenu biti prodati. Ili će, ko god da je zainteresovan, sačekati da još malo padne cena.

Ova zgrada u vlasništvu je Generaleksporta koji je u stečaju godinama, a Kula je od novembra 2021. godine pod zaštitom države.

Ono što ovaj treći pokušaj razlikuje od prethodna dva jesu predlozi, stigla su čak dva koja sugerišu državi da ona izdvoji taj novac i kupi prostor koji bi pretvorili u nešto što je korisno za javnost, ali i one koji žive u stambenom delu Kule i okolini.

Tako su – ne bi li predupredili dalje propadanje stanari – ali i udruženja okupljenja oko njih, predložili pre nekoliko dana da država iskoristi pravo preče kupovine i pazari prostor koji bi nakon toga pretvorili u kulturno-naučno-zabavni, nazvali ga Tesla kula i otvorili za turiste i sve posetioce.

U tom prostoru bi bili i muzeji Nikole Tesle, ali i Milutina Milankvoića, koncertne dvorane, restorani, biblioteke, i mnogobrojni drugi sadržaji, a hektar oko zgrada bio bi pretvoren u modernu baštu.

Ubrzo je stigao i još jedan predlog – da Geneks kula postane studentski dom – jer su kirije od početka rata u Ukrajini i dolaska ruskih državljana u Beograd vrtoglavo skočile.

“Mislim da uopšte nije loša ideja da se taj prostor iskoristi za studentski dom. Gde će da žive studenti koji dođu u Beograd, a koji ne mogu da plate kiriju, jer su cene zakupa ove godine toliko skočile. Uostalom, još od sedamdesetih nije otvoren nijedan studentski dom, tako da bi i o studentima trebalo da se misli”, kaže arhitekta Tamara Grbić za Danas.

Njen kolega Marko Brzaković podseća da je Geneks kula cela “zrela za sređivanje”, jer se bar 20 godina nije održavala.

“Ali opet je simbol Beograda i na dobrom je mestu”, ističe on.

Za tako veliki broj kvadrata cena je mala, kaže arhitekta Slobodan Bukvić, ali je, s druge strane, investitorima odbojno to što oko takvog prostora ima jako mnogo posla.

“Cena iznajmljivanja kvadrata poslovnog prostora je nekih 20 evra, ako se prodaje 15.000 kvadratnih metara to znači da bi samo na tome moglo mesečno da se uzme 300.000 evra”, ističe naš sagovornik.

Međutim, čak i oni koji imaju novca ne odlučuju se tek tako da kupe neki veliki prostor, napominje on, ukoliko nemaju firmu koja se bavi nekretninama.

“Zavisi i dosta od toga da li postoje neki posebni uslovi, da li taj prostor sme ili ne da se prenameni, da li sme da se pretvori u stambeni ili mora da ostane poslovni. U svakom slučaju, Geneks kulu bi mogao da kupi biznismen koji u svom poslovnom opusu ima i firmu koja se bavi nekretninama jer je to mnogo kvadrata i obaveza za nekog ko se ne bavi time”, ističe naš sagovornik i napominje da je to ozbiljna kvadratura koja zahteva ozbiljno servisiranje.

Ideja da se pretvori u studentski dom, kako kaže, nije loša jer je to prostor koji ne zahteva ogromna ulaganja, dok, s druge strane, ozbiljniji hotelski lanac sigurno ne bi ušao u takav prostor.

“Hotelski lanci imaju svoje minimume koji moraju da se ispoštuju, a taj prostor svakako ne bi odgovarao. Tu bi mogao da se napravi možda neki hotel sa dve zvezdice, ne više od toga”, kaže Bukvić.

Direktor sektora procena za Jugoistočnu Evropu kompanije CBRE Nebojša Nešovanović kaže za Danas da koliko je poznato, objekat Geneks kule ima tehnička ograničenja koja onemogućavaju renoviranje ovog objekta na način kojim bi se transformisao u moderan poslovni objekat, prema današnjim standardima.

“Upravo takva ograničenja predstavljaju razlog da ovakav objekat nije zanimljiv institucionalnim zakupcima koji potpisuju dugogodišnje ugovore o zakupu, a na osnovu kojih kupci ovakvih objekata dobijaju finansiranje od strane banaka”, ističe Nešovanović.

Visoko postavljena početna cena prodaje, visoki troškovi renoviranja uz ograničenja, obzirom da se radi o objektu pod zaštitom i da se ne može transformisati u poslovni objekat A klase, uz nemogućnost privlačenja velikih kompanija kao zakupaca, ali i neophodnost finansiranja iz sopstvenih sredstava, doveli su do toga, kako kaže, da u prethodnom periodu nije bilo zainteresovanih investitora.

“U međuvremenu tražena cena je značajno snižena, a došlo je i do promena na tržištu koje “otvaraju prostor” za finansijski isplativu upotrebu Geneks kule. Nižu početnu cenu ne bi trebalo posmatrati nužno kao lošu stvar, jer se na taj način privlači više potencijalnih investitora koji inicijalno ulažu u analize, prikupljanje neophodnog kapitala i slično”, naglašava Nešovanović.

Prodaje na kojima učestvuje više ponuđača uglavnom dovode do viših prodajnih cena, napominje, s obzirom na to da su potencijalni kupci već imali troškove koji će postati gubici ukoliko objekat ne kupe, a delom i zbog takmičarskog duga koji se javlja među učesnicima.

“Stoga se može očekivati da se uz nižu cenu i promene na tržištu sada javi više ponuđača, ukoliko ih donekle negativna medijska konotacija prodaje i mogućnost mešanja države ne obeshrabre”, ističe naš sagovornik.

On podseća da je od prvog pokušaja prodaje do danas došlo do promena na tržištu koje sada “otvaraju prostor” za finansijski isplativu upotrebu Geneks kule.

“Naime, cene zakupa stambenih nekretnina su drastično skočile, pa bi pretvaranje Geneks kule u objekat sa poslovnim apartmanima, servisnim apartmanima ili čak i apart hotel moglo da bude finansijski isplativo. Usled ovakve situacije može se očekivati interesovanje privatnih investitora ovoga puta”, kaže Nebojša Nešovanović.

Agencija za licenciranje stečajnih upravnika objavila je 4. januara oglas u kom se na prodaju nudi 28 poslovnih prostora, površine 14.943 kvadrata. Prodajnu celinu čine i garaže ukupne površine 9.023 kvadrata, kao i deset garaža površine 6.445 kvadratnih metara.

Imovina koja je predmet prodaje se prodaje u viđenom stanju, ističe se u oglasu Agencije za licenciranje stečajnih upravnika, i može se razgledati nakon otkupa prodajne dokumentacije, svakim radnim danom od 9 do 15 časova, a najkasnije do 30. januara.

Javno nadmetanje je, kako se navodi na sajtu ALSU, zakazano za 6. februar, u 12 časova u prostorijama ALSU.