Švedska: Tržištu nekretnina prijeti kolaps

Cijene kuća u Švedskoj prilično su stabilno rasle tijekom posljednjeg desetljeća. Tome su pridonijele iznimno niske kamatne stope u sustavu u kojem se oko polovice hipoteka ljudi financira s promjenjivim stopama, dok većina ostalih imaju kratkoročne fiksne stope.

Ali sada cijene nekretnina padaju. I ovaj pad ne iznenađuje s obzirom na "disfunkcionalnu" prirodu tržišta, prema Stefanu Ingvesu, koji je bio na čelu švedske Riksbank od 2006. do 2022. godine.

"Neprestano sam ponavljao da je razina duga u sektoru kućanstava jednostavno, znatno previsoka i da će doći dan obračuna i na kraju će stope porasti, a sada su stope porasle", rekao je Ingves CNBC-jev “Squawk Box Europe”.

"Ono što vidite da se sada događa je gotovo točno ono što biste očekivali da se događa, a to je da kućanstva moraju plaćati više i da je osjetljivost na kamatne stope mnogo veća", dodao je Ingves.

Tijekom pandemije Covid-19 cijene kuća diljem Europe nastavile su rasti, a Švedska nije bila iznimka. Potražnja za nekretninama naglo je porasla jer su rad od kuće i sklonost kućnom odmoru potaknuli ljude da povećaju svoje prostore.

U prosjeku su cijene kuća porasle za čak 30% u usporedbi s razinom prije pandemije u siječnju 2020., prema Nordea banci, jer je Riksbank počela kupovati hipotekarne obveznice, pokušavajući sniziti stope i zapaliti ionako vruće tržište nekretnina .

Ali sada cijene padaju, i to dramatično.

“Od studenog vidimo da su cijene na nacionalnoj razini u Švedskoj pale za 13% u odnosu na vrhunac u veljači. To je najveći pad na tržištu nekretnina od kada smo imali veliku ekonomsku krizu devedesetih godina”, rekao je Gustav Helgesson, analitičar u Nordei, za CNBC.

Cijene nekretnina pale su za 15% između vrhunca u ožujku i studenom prošle godine, prema tvrtki za financijske usluge Valueguard, a izvijestila je nordijska korporativna banka SEB.

Godine 2022. Švedska središnja banka poduzela je ciklus agresivnog povećanja kamatnih stopa koji je odskočio na tržištu nekretnina.

U veljači je Riksbank signalizirala da će njezina referentna stopa ostati nepromijenjena na nuli i predvidjela eventualno povećanje za drugu polovicu 2024. Ali u sljedećoj bančinoj izjavi o monetarnoj politici samo tri mjeseca kasnije, stopa je podignuta na 0,25%.

"Upravo su se prebacili s tog sastanka na sljedeći u travnju i započeli svoj ciklus planinarenja", rekao je Helgesson za CNBC.

Stope su nastavile rasti tijekom 2022., krećući se od 0,25% do 0,75% u srpnju, do 1,75% u rujnu i 2,5% u studenom.

“Ovo je iznenadilo mnoga kućanstva... i mislim da su se švedska kućanstva... borila da se prilagode ovom ciklusu i predvide ova vrlo brza i dramatična povećanja stopa Riksbanke”, rekao je Helgesson.

Emil Brodin, ekonomist s Nacionalnog instituta za ekonomska istraživanja, rekao je da su poskupljenja bila "malo veća nego što su ljudi očekivali" i da je "prošla brže nego što su ljudi mislili".

Helgesson je okarakterizirao promjenu kao korekciju, a ne pucanje mjehurića, "ali to je bolna i vrlo brza korekcija", dodao je.

Thomas Veraguth, voditelj globalne strategije nekretnina za UBS Wealth Management, opisao je korekciju kao "prirodnu prilagodbu koja se uglavnom objašnjava makroekonomskim čimbenicima".

Daljnje povećanje referentne kamatne stope očekuje se u veljači, pri čemu se nagađa da će referentna vrijednost dosegnuti 3%, što navodi ekonomiste na predviđanje daljnjeg pada cijena nekretnina.

Nordea Bank procjenjuje kako će cijene nekretnina pasti za 20%.

“Ovo je izravna posljedica povećanja kamatne stope Riksbanke. Povećali su se s 0% na 2,5% i očekujemo da će nastaviti povećavati kamatne stope na 3% u veljači", rekao je Helgesson iz Nordee za CNBC.

Handelsbanken također predviđa pad cijena.

"Naša trenutna prognoza je da će cijene stanova nastaviti padati u nadolazećim mjesecima i stabilizirati se tek kada hipotekarne stope dostignu vrhunac tijekom proljeća", rekle su Christina Nyman, voditeljica ekonomskih istraživanja i glavna ekonomistica i Helena Bornevall, viša ekonomistica u Handelsbanken. u komentarima poslanim e-poštom za CNBC.

Nacionalni institut za ekonomska istraživanja također očekuje daljnji pad u sljedećih nekoliko mjeseci koji će se smiriti kasnije tijekom godine.

“Očekujemo nastavak pada cijena tijekom prve polovice 2023. godine, a zatim stabilizaciju cijena, koja se temelji na tome da se kamatne stope neće dalje povećavati. Dakle, u osnovi kada se kamatna stopa stabilizira, ne očekujemo da će cijene nastaviti padati", rekao je Brodin.

No, prema procjeni od 20 posto postoji rizik od pada, prema glavnom ekonomistu SEB-a, Jensu Magnussonu.

“Očekujemo da će [cijene kuća] pasti još nekoliko postotnih bodova... Dakle, moglo bi ići s 20% na 25% možda, ali ako se to dogodi, to bi značilo da je uglavnom anuliran skok cijena tijekom pandemije", rekao je Magnusson za CNBC.

Švedska nije jedina europska zemlja koja doživljava pad tržišta nekretnina nakon pandemije, a neki ekonomisti predviđaju sličan pad od između 20% i 25% i u Njemačkoj.

Pad tržišta je korekcija koja vraća švedske nekretnine u stanje prije pandemije, prema nekim ekonomistima.

"Imali smo oko 20% povećanja tijekom te dvije godine pandemije, tako da je očito to prva stvar koja će sada nestati i očekujem da će gotovo sve to nestati i smanjiti", rekao je Magnusson.

“Od sada su cijene još uvijek otprilike na razini na kojoj smo ušli u pandemiju”, rekao je Brodin za CNBC. “Uglavnom se briše povećanje cijena kuća tijekom pandemije”, dodao je.

Ali bivši guverner Riksbanka signalizirao je da su neravnoteže na švedskom tržištu nekretnina proizašle iz fundamentalnih razloga.

"Nismo skrivali ništa od strane središnje banke u strukturnim poteškoćama koje imamo na tržištu nekretnina", rekao je Ingves za CNBC.

"Ali u isto vrijeme politički proces je bio takav da nije bilo volje s političke strane da se ta pitanja riješe i zato smo tu gdje jesmo", dodao je.