DiWagner
SEEbiz SlovenijaSEEbiz SlovenijaSEEbiz SlovenijaSEEbiz SlovenijaSEEbiz SlovenijaSEEbiz SlovenijaSEEbiz Slovenija
PUMPANJE CIJENA
 
Tržištu nekretnina prijeti novi balon
Autor/izvor: SEEbiz / Novi list
Datum objave: 22.01.2019. - 20:24:07
RIJEKA - Snažan rast cijena nekretnina u prošloj godini koji je potvrdio i Državni zavod za statistiku poklapa se s rastom stambenih kredita u portfeljima banaka koji je pak uzrokovan, i oporavkom gospodarstva, ali i vladinim mjerama subvencije za kupnju prvog stana. 

Naime, već pri prvom krugu državnih subvencija bilo je jasno da će prodavatelji u cijene stanova početi kalkulirati i doprinos subvencije: znači tržište se prilagođava brzo i traži novu ravnotežnu cijenu, a najviše profitiraju oni koji prvi uđu. Uz to i tržišne kamatne stope na stambene kredite su niske, na povijesnom minimumu, s obzirom na to da je cijena novca u eurozoni gotovo na nuli. Cijela ta spirala utječe na cijene stambenih kvadrata čiji rast se opet neutralizira kroz nove poticaje i tako uzlazno. Trgovci nekretninama trljaju ruke. 

Budući da je i situacija u ostatku ekonomije sve više počela podsjećati na razdoblje prije krize 2008., jer je glavni generator rasta ponovno osobna potrošnja, pitali smo: radi li se i na tržištu nekretnina neki novi nekretninski balon, koji bi, ukoliko dođe do neke značajnije promjene, a okidač bi primjerice mogao biti eventualni rast kamata, mogao puknuti, ostavljajući dužnike zarobljene u kreditima čija cijena raste (ako će rasti kamata), a vrijednosti kolaterala, imovine, stana koji je kupljen, padne? Nešto slično se desilo s 2006. na 2009. kada se nakon razdoblja rasta i optimizma, potražnja naglo ohladila i tržišne cijene stanova pale, no oni koji su ih kupili po relativno visokim cijenama, po tim su ih cijenama morali i otplaćivati.

Na tržištu je ostala gomila neprodanih stanova koji nisu mogli pronaći kupce povukavši tako i cijeli sektor naglo prema dolje. Slabi kolaterali i visoke kamate tipični su, naime, krizni obrazac. Zvuči poznato?

Analitičar Splitske banke Zdeslav Šantić za Novi list kaže da je rast cijena nekretnina rezultat prvenstveno pada pasivnih kamatnih stopa uslijed ekspanzivne politike ESB-a i HNB-a.
– Uz izostanak značajnijih mogućnosti za ulaganje na domaće tržište kapitala za male investitore, jačanje potražnje za nekretninama je i očekivano. Također, trenutni porezni sustav podržava ulaganja u nekretnine te potiče rast takozvane rentne ekonomije. Naime, uvedeno je oporezivanje primitaka od kamata na depozite te kapitalnu dobit dok je više puta najavljeno oporezivanje nekretnina odgođeno. Nadalje, i poticaji države za rješavanje stambenog pitanja podižu potražnju i cijenu nekretnina. Naravno, ne smije se zaboraviti niti značaj turizma na rast potražnje za nekretninama. Navedeno se vidi i kroz činjenicu da dominantno nekretnine u većim gradovima te turističkim destinacijama ostvaruju rast cijena. Izostanak reguliranog tržišta dugoročnog najma isto tako potiče rast prodaje nekretnina, ali uz negativne utjecaje na mobilnost radne snage. Dugoročno bi na domaćem tržištu nekretnina negativni demografski trendovi, pogotovo iseljavanje mladih osoba, trebalo imati vidljiviji utjecaj na formiranje cijena. Također, u turizmu se može očekivati sporiji rast no prijašnjih nekoliko godina što bi također moglo imati za posljedicu određene korekcije u potražnji za nekretninama – ističe Šantić.

Dakle, u odnosu na prijekriznu 2008. sada imamo demografski pad, odnosno iseljavanje koje hladi potražnju, je li to dakle taj osnovni razlikovni faktor u odnosu na taj period, pitamo.

– Taj je faktor sada samo izraženiji. Općenito, dugoročno nije dobro da se značajniji dio nacionalne štednje imobilizira na tržištu nekretnina umjesto u depozitima i tržištu kapitala kojim se financiraju investicije – zaključuje Šantić.